IFI et démembrement de propriété : le traitement fiscal suit l’origine de l’usufruit

Dans une réponse ministérielle publiée le 1^er avril 2025 (Rép. min. n° 909 : JOAN 1er avr. 2025, p. 2254), le gouvernement confirme la distinction fiscale opérée entre usufruits légaux et usufruits conventionnels en matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Cette clarification s’inscrit dans la continuité d’une décision du Conseil Constitutionnel de 2017 (Cons. const., 28 déc. 2017, n° 2017-758 DC, pt 55), qui admettait une différence de traitement fondée sur l’origine de l’usufruit.

 

Conformément à l’article 968 du Code général des impôts, les biens immobiliers grevés d’un usufruit sont, en principe, intégrés dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. Toutefois, le 1° de cet article introduit une exception importante : lorsque l’usufruit découle directement de la loi, comme dans le cas de l’option du conjoint survivant (article 757 du Code civil), la valeur du bien est répartie entre usufruitier et nu-propriétaire selon un barème tenant compte de l’âge de l’usufruitier.

Cette règle ne s’applique pas aux usufruits d’origine conventionnelle, tels que ceux issus d’une donation ou d’un testament. Dans ce cas, l’usufruitier est imposé sur la pleine propriété du bien.

Plusieurs parlementaires ont interrogé le gouvernement sur la légitimité de cette distinction, au regard du principe d’égalité devant l’impôt. En 2019, puis à nouveau en 2025, les ministres concernés ont réaffirmé que la règle actuelle repose sur des critères objectifs et rationnels, soutenus par le Conseil constitutionnel : cette distinction résulte de la volonté du législateur de faire peser sur l’usufruitier la charge de l’IFI lorsque celui-ci était le plein propriétaire initial du bien immobilier et que le démembrement procède de sa volonté, et, au contraire, de faire peser cette charge sur l’usufruitier et le nu-propriétaire à hauteur de la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété dans les autres situations, résultant de dispositions législatives.

La différence d’imposition des biens dont la propriété est démembrée en fonction du fondement juridique du démembrement, issue de l’article 968 du CGI, ne porte donc pas atteinte au principe constitutionnel d’égalité devant l’impôt.

 

Donation d’usufruit temporaire au bénéfice d’une structure d’intérêt général

Dans le cadre d’une donation d’usufruit temporaire au bénéfice d’un organisme sans but lucratif (OSBL), le contribuable peut transférer l’usufruit d’un bien immobilier pour une durée limitée. Ce démembrement résultant de la volonté du donateur, le bien grevé d’usufruit est donc exclu du patrimoine taxable à l’IFI et la valeur de la pleine propriété est entièrement intégré au patrimoine de la structure bénéficiaire.

De plus, en matière d’impôt sur le revenu, le donateur n’est plus imposable sur les revenus du bien objet de la donation d’usufruit temporaire, dans la mesure où il ne les perçoit plus. En revanche, il ne pourra pas bénéficier de la réduction d’impôt sur le revenu au titre de son don (article 200 du CGI).

L’OSBL, en tant qu’usufruitier, perçoit les fruits du bien — loyers ou dividendes — et peut ainsi financer ses actions d’intérêt général. En tant que personne morale, l’organisme bénéficiaire est exonéré d’IFI.

La donation d’usufruit temporaire est un outil souple, reconnu, et à fort impact. Elle permet d’allier efficacité fiscale et engagement citoyen, en orientant des ressources privées vers le financement d’actions d’intérêt général.

Pour tout savoir sur la donation d’usufruit temporaire, consultez notre fiche pratique dédiée !